주택대출 상환 vs ETF 투자, 1억원은 금리 3~6%에서 어디에 쓸까?
주택담보대출이 아직 2억원 남아 있는데 여윳돈 1억원이 생긴적이 있었습니다. 대출금리가 4%라 원금을 1억원 줄이는 순간 첫해 약 400만원의 이자를 아낄 수 있습니다. 반대로 TIGER 미국S&P500 같은 ETF에 넣으면 10년 뒤 더 큰 자산이 될 가능성도 있습니다. 주택대출 상환 vs ETF 투자에서 고민되는 부분은 한쪽은 이자를 확실하게 줄이고, 다른 한쪽은 더 높은 수익을 기대하는 대신 손실 가능성을 감수한다는 점입니다.
1억원 정도의 목돈이면 금리 차이도 무시하기 어려워집니다. 대출금리가 3%면 연 300만원, 5%면 연 500만원, 6%면 연 600만원의 이자가 달려 있기 때문입니다. ETF 기대수익률 8%만 보고 투자 쪽을 선택하기에는 세금과 시장 변동성이 있고, 반대로 대출을 전부 갚으면 현금성 자산이 크게 줄어듭니다. 그래서 1억원을 10년 동안 사용하지 않는다는 조건에서 주택대출 상환 vs ETF 투자 두 선택을 같은 기준으로 비교해봤습니다.
주택대출 상환 vs ETF 투자, 1억원을 같은 조건으로 비교했다
대출 잔액은 2억원, 비교할 여윳돈은 1억원으로 잡았습니다. 대출금리는 연 3%·4%·5%·6%가 10년 동안 유지된다고 놓고, ETF는 연 6%·8%·10%의 총수익률을 가정했습니다. ETF 분배금은 재투자하며 추가 납입은 없다고 봤습니다.
| 항목 | 비교 조건 |
|---|---|
| 여윳돈 | 1억원 |
| 비교기간 | 10년 |
| 대출금리 | 연 3%·4%·5%·6% 고정 가정 |
| ETF 수익률 | 연 6%·8%·10%, 분배금 재투자 |
| ETF 세금 | 비교용으로 최종 투자이익의 15.4%를 한 번 차감하는 단순 모델 |
| 중도상환수수료 | 기본 계산에서는 제외, 뒤에서 별도 반영 |
| ETF 보수·거래비용 | 제외 |
ETF 세금 15.4%는 실제 국내 상장 해외주식형 ETF의 세금을 그대로 재현한 값은 아닙니다. 일반계좌에서는 매매차익과 과표기준가격 상승분 중 작은 금액을 기준으로 과세하고, 분배금에도 과세가 발생할 수 있습니다. 아래 세후 금액은 두 선택의 크기를 비교하기 위해 투자이익에 15.4%를 한 번 적용한 단순 모델입니다.
한국거래소 ETF 세금 안내에서도 국내주식형 ETF와 해외지수 등 기타 ETF의 과세 방식 차이를 확인할 수 있습니다.
1억원을 먼저 갚으면 첫해 이자는 얼마나 줄어들까?
1억원을 주택담보대출 원금에서 바로 빼면 절감되는 이자는 금리에 따라 꽤 큰 차이가 납니다. 연 3%라면 첫해 약 300만원, 연 4%에서는 400만원, 연 5%라면 500만원, 연 6%에서는 600만원입니다. 월평균으로 보면 금리 6%에서 약 50만원의 이자 부담이 줄어드는 셈입니다.
| 대출금리 | 1억원 상환 시 첫해 이자 절감 | 월평균 환산 |
|---|---|---|
| 3% | 300만원 | 25만원 |
| 4% | 400만원 | 약 33만3000원 |
| 5% | 500만원 | 약 41만7000원 |
| 6% | 600만원 | 50만원 |
실제 원리금균등상환 대출에서는 원금이 매달 줄기 때문에 10년 동안 매년 같은 금액의 이자가 절약되는 것은 아닙니다. 부분상환 후 은행이 월 상환액을 다시 낮춰주는지, 기존 상환액을 유지하면서 만기를 앞당기는지도 결과를 바꿉니다. 위 표는 1억원에 현재 금리를 곱한 첫해 기준입니다.
주택대출 상환 vs ETF 투자, 10년으로 보면 얼마까지 벌어질까?
10년 비교에서는 대출 상환 효과를 ETF와 같은 단위로 보기 위해 금리만큼의 비용 절감 효과가 복리로 누적된다고 환산했습니다. 금리 5%라면 1억원에 연 5%를 10년 적용해 약 1억6289만원의 가치로 계산하는 방식입니다.
이 금액이 10년 뒤 은행계좌에 들어오는 것은 아닙니다. 대출을 미리 갚아서 얻는 비용 절감 효과를 ETF 투자와 같은 기간의 숫자로 비교하기 위한 환산값입니다.
| 대출금리 | 10년 비교용 환산가치 | 1억원 대비 증가분 |
|---|---|---|
| 3% | 약 1억3439만원 | 약 3439만원 |
| 4% | 약 1억4802만원 | 약 4802만원 |
| 5% | 약 1억6289만원 | 약 6289만원 |
| 6% | 약 1억7908만원 | 약 7908만원 |
같은 1억원을 ETF에 넣었을 때 연 6%라면 10년 뒤 세전 약 1억7908만원, 연 8%라면 약 2억1589만원, 연 10%라면 약 2억5937만원입니다. 앞에서 정한 단순 과세 모델을 적용하면 각각 약 1억6691만원, 1억9805만원, 2억3483만원으로 계산됩니다.
| ETF 가정수익률 | 10년 후 세전 평가액 | 단순 세후 모델 |
|---|---|---|
| 6% | 약 1억7908만원 | 약 1억6691만원 |
| 8% | 약 2억1589만원 | 약 1억9805만원 |
| 10% | 약 2억5937만원 | 약 2억3483만원 |
예를 들어 금리 5% 대출을 갚는 선택과 ETF가 10년 동안 연 8%를 기록하는 조건을 비교하면 단순 모델에서는 ETF 쪽이 약 3516만원 앞섭니다. 3000만원을 비교했을 때보다 실제 자산 차이가 훨씬 크게 느껴지는 이유입니다. 다만 대출의 5%는 이자비용이 줄어드는 효과가 비교적 확실하지만 ETF의 8%는 앞으로 10년 동안 얻을 것이라고 가정한 평균수익률입니다.
1억원이 시장 하락으로 -30%가 되면 평가액은 7000만원까지 내려갈 수 있습니다. 계산상 장기수익률이 높더라도 이런 시기에 대출과 투자자산을 동시에 들고 있을 수 있는지가 실제 선택에서는 훨씬 중요합니다.
ETF는 대출금리보다 몇 % 더 벌어야 비슷해질까?
주택대출 상환 vs ETF 투자에서 대출금리 5%와 ETF 수익률 5%는 같은 결과가 아닙니다. 대출을 줄여 절약한 이자에는 ETF 투자수익처럼 별도의 과세가 붙지 않지만 일반계좌의 ETF에는 상품에 따라 세금과 비용이 발생하기 때문입니다.
1억원을 10년 동안 투자하고 최종 투자이익에 15.4%를 한 번 차감하는 단순 모델에서는 손익분기 수익률이 다음처럼 계산됩니다. 원금이 3000만원에서 1억원으로 커져도 비율 자체는 동일하기 때문에 손익분기 수익률은 바뀌지 않습니다.
| 대출금리 | ETF 단순 손익분기 수익률 | 금리 대비 차이 |
|---|---|---|
| 3% | 약 3.47% | +0.47%p |
| 4% | 약 4.60% | +0.60%p |
| 5% | 약 5.72% | +0.72%p |
| 6% | 약 6.82% | +0.82%p |
이 수익률은 투자 위험에 대한 보상을 전혀 고려하지 않고 두 금액만 같아지는 지점입니다. 예를 들어 대출금리가 6%이고 ETF의 기대수익률을 7%로 잡는다면 기대 차이는 1%p입니다. 1억원 기준 1%p 차이가 작지는 않지만 주식시장의 변동성을 감수하는 대가로 충분한지는 별개의 문제입니다.
금리 3%와 6%에서는 1억원의 쓰임이 완전히 달라진다
| 대출금리 | 1억원을 상환하면 | 판단할 부분 |
|---|---|---|
| 3%대 | 첫해 약 300만원 절감 | 장기 고정금리라면 투자 병행 여지가 큼 |
| 4%대 | 첫해 약 400만원 절감 | 상환과 투자 비중을 나눠볼 구간 |
| 5%대 | 첫해 약 500만원 절감 | 확정적인 비용 절감 효과가 상당히 커짐 |
| 6% 이상 | 첫해 약 600만원 절감 | 투자보다 부채 감소의 매력이 크게 높아짐 |
3%대의 장기 고정대출이고 비상자금과 소득이 충분하다면 낮은 금리의 부채를 유지하면서 장기 ETF 투자에 참여할 이유가 생깁니다. 반대로 5~6%의 변동금리 대출이라면 1억원을 갚는 것만으로 연 500만~600만원의 이자비용을 줄일 수 있어 상환 효과가 상당히 커집니다.
특히 1억원처럼 금액이 커지면 심리적인 차이도 있습니다. 2억원의 대출 중 1억원을 상환하면 부채가 절반으로 줄지만, ETF에 넣으면 여전히 2억원의 부채를 유지한 채 1억원의 주식자산을 보유하는 구조입니다. 순자산이 같더라도 시장 하락기에 느끼는 부담은 상당히 다를 수 있습니다.
1억원을 갚을 때 중도상환수수료는 얼마일까?
대출을 받은 지 얼마 되지 않았다면 중도상환수수료도 계산해야 합니다. 2025년부터는 금융회사가 실제 발생하는 비용 범위에서 수수료를 산정하는 방식으로 제도가 바뀌었고, 금융회사와 대출 유형별로 적용률이 다릅니다.
KB국민은행의 2026년 안내에서 2026년 1월 1일 이후 신규 부동산담보대출의 중도상환수수료율은 변동금리 0.55%, 그 외 금리 유형은 0.75%입니다. 중도상환금액과 수수료율, 남은 부과기간을 반영해 실제 수수료를 계산합니다.
대출 실행 1년 뒤 1억원을 상환하고 3년의 부과기간 중 2년이 남았다고 단순 계산하면 변동금리형 0.55%에서는 약 36만7000원, 0.75%가 적용되는 유형에서는 약 50만원입니다. 대출금리 5%라면 첫해 이자 절감액이 500만원이므로 수수료가 있더라도 장기간 상환 효과 자체를 뒤집을 정도는 아닐 수 있습니다. 다만 실제 수수료는 대출 실행일과 상품에 따라 다르므로 은행 상환 화면의 금액을 확인해야 합니다.
금융위원회 중도상환수수료 제도 안내에서 현재 제도를 확인할 수 있습니다.
주택담보대출 이자 소득공제를 받고 있다면 실제 금리는 조금 달라진다
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받고 있는 직장인은 명목 대출금리를 그대로 상환 효과로 보면 실제보다 유리하게 계산될 수 있습니다. 대출을 갚으면 앞으로 지급할 이자가 줄지만 그동안 공제받던 이자상환액도 함께 줄어들기 때문입니다.
국세청의 현재 안내에서는 2024년 1월 1일 이후 취득 주택의 경우 취득 당시 기준시가 6억원 이하 등의 요건을 충족해야 하며, 상환기간과 고정금리·비거치 여부 등에 따라 공제한도가 달라집니다. 이전에 취득한 주택은 당시 기준이 적용될 수 있습니다.
따라서 실제로 이 공제를 받고 있다면 전년도 연말정산에서 얼마의 이자상환액이 공제됐는지 먼저 확인하는 편이 낫습니다. 국세청 장기주택저당차입금 이자상환액 안내에서도 현재 요건을 확인할 수 있습니다.
ETF를 ISA나 연금저축에서 투자하면 결과는 다시 달라진다
앞의 ETF 세후 계산은 일반계좌를 단순화한 모델입니다. ISA나 연금저축을 활용하면 세후 결과가 달라질 수 있기 때문에 대출금리와의 손익분기점도 움직입니다. 특히 장기간 운용한다면 과세 시점과 계좌별 세제혜택도 무시하기 어렵습니다.
다만 1억원 전부를 연금저축처럼 인출 제약이 있는 계좌에 넣을 수 있는 것은 아니며 납입한도도 따로 있습니다. 대출 상환과 투자 비중을 정한 뒤 계좌별 한도와 자금 사용 시점을 다시 맞춰야 합니다.
계좌별 세후 차이는 온숲의 ISA·연금저축·일반계좌 세후 배당금 비교에서 확인할 수 있습니다. S&P500과 배당성장 ETF의 장기 역할 차이는 S&P500과 SCHD 3040 장기투자 비교에서도 이어서 볼 수 있습니다.
1억원을 5000만원씩 나누는 방법도 있다
주택대출 상환 vs ETF 투자에서 대출을 모두 갚을지 ETF에 모두 넣을지 결정하기 어렵다면 목돈을 둘로 나누는 방법도 있습니다. 1억원 가운데 5000만원으로 대출을 줄이고 나머지 5000만원을 ETF에 투자하는 방식입니다. 대출금리가 5%라면 5000만원을 상환하면서 첫해 약 250만원의 이자를 줄이고, 동시에 5000만원으로 주식시장 상승에도 참여할 수 있습니다.
대출을 먼저 줄이고 줄어든 월 이자만큼 ETF 자동매수를 시작하는 방법도 있습니다. 1억원을 한 번에 주식시장에 넣는 부담을 줄이면서 부채와 투자자산을 동시에 관리할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 상환과 투자 가운데 어느 쪽이 맞는지 확신이 없다면 한 번에 결론을 내리기보다 비중을 조절하는 편이 실제로 유지하기 쉽습니다.
주택대출 상환 vs ETF 투자, 1억원이면 수익률보다 위험까지 봐야 한다
1억원 정도의 목돈에서는 1%p만 차이가 나도 첫해 기준 100만원입니다. 금리 3%와 6% 대출에서는 같은 1억원을 갚아도 첫해 이자 절감액이 300만원 차이 납니다. 따라서 작은 수익률 차이를 무시할 수도 없지만, 금액이 커질수록 주식시장의 하락폭도 원 단위로 크게 느껴집니다.
대출금리가 3%이고 10년 이상 사용할 계획이 없는 돈이라면 ETF의 장기 기대수익을 활용할 여지가 있습니다. 금리가 4%대로 올라가면 일부 상환과 일부 투자를 함께 검토할 이유가 커지고, 5~6%에서는 확실하게 아낄 수 있는 연 500만~600만원의 이자비용이 상당한 선택지가 됩니다.
주택대출 상환 vs ETF 투자를 결정할 때 한 가지 질문을 해보면 판단이 조금 단순해집니다. 지금 주택대출이 전혀 없는 상태라면 현재 금리로 1억원을 새로 빌려 ETF를 살 것인지 생각해보는 것입니다. 그렇지 않다면 기존 대출을 그대로 두고 1억원 전액을 투자하는 것도 사실상 비슷한 수준의 레버리지를 유지하는 선택입니다.
반대로 낮은 장기 고정금리를 확보했고 생활비와 비상자금이 충분하며 시장이 크게 하락해도 10년 이상 투자할 수 있다면 낮은 금리의 부채를 계획대로 갚으면서 장기 ETF 투자를 병행하는 방법도 가능합니다. 결국 금리가 올라갈수록 상환 쪽의 확정적인 가치가 높아지고, ETF를 선택하려면 그보다 충분히 높은 기대수익과 변동성을 감당할 시간이 필요합니다.
※ 이 글은 2026년 9월 기준 금융위원회·한국거래소·국세청 및 금융회사 공개자료를 참고해 작성한 정보 제공 목적의 콘텐츠입니다. 계산은 여윳돈 1억원, 비교기간 10년, 추가 납입 없음, ETF 분배금 재투자, 대출금리와 ETF 수익률이 일정하게 유지된다는 가정의 단순 시뮬레이션입니다. 대출 상환의 10년 환산가치는 실제 대출상환표가 아니라 대출금리만큼의 이자 절감 효과가 같은 비율로 누적된다고 본 비교용 값입니다. ETF 세후 계산은 투자이익에 15.4%를 한 번 적용한 단순 모델이며 실제 국내 상장 해외주식형 ETF의 세금은 매매차익, 과표기준가격, 분배금 및 계좌 유형에 따라 달라집니다. 실제 중도상환수수료와 소득공제 여부는 본인의 대출 약정과 금융회사·홈택스 자료를 확인하시기 바랍니다.
