전세금 반환대출 받을까? 전세금으로 산 주식이 -20%일 때 3억원 돌려주는 방법

세입자에게서 “계약이 끝나면 이사하겠다”는 연락을 받았는데, 받아둔 전세금 3억원은 이미 주식 계좌에 들어가 있다고 생각해보겠습니다. 더 난감한 건 계좌가 3억원이 아니라 2억4000만원이라는 점입니다. 지금 팔면 6000만원 손실이 확정됩니다.

이럴 때 자연스럽게 전세금 반환대출이 떠오릅니다. 대출로 세입자에게 3억원을 먼저 돌려주고, 주식은 본전이 올 때까지 기다린 뒤 다음 세입자의 보증금으로 대출을 갚으면 되지 않을까 싶은 겁니다.

그런데 숫자를 하나씩 적어보면 생각보다 단순하지 않습니다. 주식을 팔지 않는다는 선택은 손실 확정을 미루는 대신 대출이자를 내면서 2억4000만원어치 주식을 계속 보유하는 선택이 됩니다. 다음 세입자가 늦게 구해지거나 주식이 한 번 더 떨어지면 두 문제가 동시에 커질 수도 있습니다.

전세금 반환대출을 보기 전에 돌려줄 날짜부터 확정해야 한다

계좌를 보고 주식을 먼저 팔지, 대출을 먼저 알아볼지 고민하기 쉽지만 순서는 반대에 가깝습니다. 먼저 임대차계약이 정확히 언제 끝나는지, 실제로 언제까지 보증금을 준비해야 하는지를 확인해야 합니다. 남은 시간이 세 달인지 한 달인지에 따라 선택할 수 있는 방법 자체가 달라지기 때문입니다.

약정한 계약기간이 끝나는 경우라면 계약 종료일에 맞춰 반환자금을 준비해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 계약갱신요구권을 사용해 갱신한 계약도 임차인의 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하는 구조입니다.

반면 원래 계약기간이 아직 남았는데 임차인이 개인 사정으로 먼저 나가겠다는 경우라면 같은 방식으로 바로 3개월 규정을 적용한다고 단정하기 어렵습니다. 계약서 특약이나 당사자 합의 내용까지 봐야 합니다. 그래서 주식을 급하게 매도하기 전에 계약 형태와 반환일을 먼저 적어두는 것이 좋습니다.

관련 조항은 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 볼 수 있습니다.

계좌에는 2억4000만원, 돌려줘야 할 돈은 3억원이다

전세금 3억원을 S&P500이나 나스닥100 ETF 등에 투자했고 현재 -20%라면 평가액은 2억4000만원입니다. 여기서 한 번 머리가 복잡해집니다. 주식을 모두 팔아도 세입자에게 돌려줄 돈이 6000만원 부족합니다.

전량 매도하면 주가가 더 떨어질 걱정은 없어집니다. 대신 6000만원 손실이 확정되고, 부족한 6000만원은 현금이나 대출로 따로 마련해야 합니다. 반대로 주식을 하나도 팔지 않는다면 세입자에게 줄 3억원 전체를 다른 곳에서 조달해야 합니다.

이 지점부터 전세금 반환대출은 단순한 보증금 반환 수단이 아니게 됩니다. 대출금으로 전세금을 돌려주고 주식 2억4000만원을 계속 들고 있다면, 사실상 빚을 내서 기존 주식 포지션을 유지하는 것과 경제적으로 비슷해집니다.

주식이 다시 10% 오르면 2400만원이 회복됩니다. 반대로 10% 더 떨어지면 평가액은 2억1600만원이 되고 손실은 8400만원으로 늘어납니다. 대출이자는 어느 방향으로 움직이든 그대로 빠져나갑니다.

전세금 반환대출 3억원, 6개월만 빌려도 750만원이다

주식이 회복할 시간을 벌기 위해 대출을 쓴다고 생각하면 가장 먼저 기간을 계산해볼 필요가 있습니다. 대출금리를 연 5%로 단순 가정하면 3억원을 빌렸을 때 월 이자는 약 125만원입니다. 두세 달 정도라면 감당할 만해 보이지만 기간이 길어질수록 숫자가 빠르게 커집니다.

대출 기간	연 4.5%	연 5.0%	연 6.0%
3개월	약 338만원	약 375만원	약 450만원
6개월	약 675만원	약 750만원	약 900만원
12개월	약 1350만원	약 1500만원	약 1800만원

처음에는 “몇 달만 빌렸다가 새 세입자가 들어오면 갚지 뭐”라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 새 계약이 아직 체결되지 않았다면 그 ‘몇 달’이 얼마인지 알 수 없습니다. 예상보다 6개월 늦어지면 연 5% 기준 이자만 750만원이고, 1년이면 1500만원입니다.

여기에 실제 대출에서는 보증료나 중도상환수수료, 담보 설정과 관련된 비용 등이 붙을 수 있습니다. 새 세입자를 구하면서 중개보수나 수리비가 들거나, 전세가격을 낮춰야 하는 상황까지 생기면 기다리는 비용은 더 커질 수 있습니다.

대출을 유지하면서 ETF 수익을 기다리는 구조가 어떻게 달라지는지는 주택대출 상환 vs ETF 투자 1억원 금리별 비교에서도 따로 계산했습니다.

주식을 다 팔까, 절반만 팔까, 그대로 들고 갈까?

기존 전세보증금은 3억원, 주식 평가액은 2억4000만원입니다. 새 세입자는 6개월 뒤 들어오고 신규 전세보증금은 2억7000만원, 대출금리는 연 5%라고 가정하겠습니다.

여기서 2억7000만원은 수익이 아닙니다. 새 세입자에게 언젠가 다시 돌려줘야 하는 부채입니다. 다만 기존 세입자 보증금을 반환한 뒤 잠시 사용한 대출을 상환하는 자금으로는 쓰일 수 있습니다.

주식을 모두 팔고 부족한 6000만원만 빌리는 경우

2억4000만원어치 주식을 전부 매도하면 투자손실 6000만원이 확정됩니다. 부족한 6000만원을 연 5%로 6개월 빌리면 이자는 약 150만원입니다. 주가가 이후 반등해도 참여하지 못하지만, 더 떨어져도 손실은 커지지 않습니다.

이 선택에서 감당해야 하는 투자손실과 이자비용은 약 6150만원입니다. 본전 회복 기회를 포기하는 대신 반환자금에서 주가 변수를 없애는 방법입니다.

1억5000만원만 팔고 나머지는 남겨두는 경우

현재 평가액 2억4000만원 중 1억5000만원을 매도하고 같은 금액을 대출받는 방법도 있습니다. 그러면 계좌에는 9000만원어치 주식이 남고, 연 5% 기준 6개월 대출이자는 약 375만원입니다.

남겨둔 9000만원이 10% 오르면 약 900만원을 회복할 수 있고, 10% 떨어지면 손실이 900만원 더 늘어납니다. 전량 매도보다 회복 가능성을 남기면서, 3억원 전부를 빌리는 것보다는 주가 위험과 이자 부담을 줄이는 구조입니다.

주식을 하나도 팔지 않고 3억원을 모두 빌리는 경우

전세금 반환대출 3억원을 전부 조달할 수 있다고 가정하면 주식 2억4000만원을 그대로 유지할 수 있습니다. 연 5% 기준 6개월 이자는 750만원입니다.

여기서 다음 세입자의 보증금이 2억7000만원이라면 새 보증금을 받아도 대출원금 3000만원이 남습니다. 주식이 회복했다면 일부를 팔아 해결할 수 있지만, 회복하지 않았다면 기존 손실에 이자와 남은 대출까지 같이 보게 됩니다.

선택	6개월 이자	남은 주식 -10%	주가 변동 없음	남은 주식 +10%
전량 매도 6000만원 대출	약 150만원	약 6150만원	약 6150만원	약 6150만원
1억5000만원 매도 1억5000만원 대출	약 375만원	약 7275만원	약 6375만원	약 5475만원
주식 유지 3억원 대출	약 750만원	약 9150만원	약 6750만원	약 4350만원

※ 표의 금액은 최초 3억원 대비 이미 발생한 6000만원의 투자손실과 6개월 대출이자, 남아 있는 주식의 추가 ±10% 변동을 합산한 단순 비교입니다. 세금과 대출 부대비용은 제외했습니다.

숫자를 나란히 놓으니 전액 대출의 성격이 보입니다. 주식이 10% 반등하면 전량 매도보다 약 1800만원 유리하지만, 10% 추가 하락하면 부담은 약 3000만원 더 커집니다. 대출이 손실을 없애주는 것이 아니라 앞으로의 결과 범위를 더 넓히는 쪽입니다.

그래서 전량 매도와 전액 대출 사이에 일부 매도라는 선택지가 꽤 현실적으로 들어옵니다. 본전을 기다릴 주식을 일부 남기면서도 세입자에게 반환해야 할 돈 전체가 시장 방향에 매달리는 상황은 줄일 수 있기 때문입니다.

새 세입자 계약서가 있느냐가 판단을 크게 바꾼다

같은 전세금 반환대출이라도 새 세입자가 이미 정해진 경우와 아직 매물만 내놓은 경우는 전혀 다릅니다. 새 임대차계약을 체결했고 계약금까지 받은 데다 두 달 뒤 잔금 2억7000만원이 들어오기로 정해져 있다면 대출의 종료 시점이 어느 정도 보입니다.

이 경우에는 한두 달의 자금 공백을 대출로 연결하고 주식을 급하게 모두 정리하지 않는 방법도 검토할 수 있습니다. 물론 새 보증금이 기존 3억원보다 3000만원 적다면 그 차액은 결국 다른 자금으로 메워야 합니다.

반대로 중개업소에 집만 내놓은 상태라면 사정이 다릅니다. 2억7000만원이면 금방 나갈 거라고 생각했는데 몇 달 동안 문의가 없을 수도 있고, 2억5000만원까지 낮춰야 계약이 될 수도 있습니다. 그러면 대출 기간과 최종 부족액이 동시에 늘어납니다.

이런 상황에서 주식이 본전으로 회복하는 것까지 기다리려면 세 가지가 맞아야 합니다. 주가가 회복되고, 새 세입자가 예상한 가격에 들어오고, 그동안 대출도 문제없이 유지돼야 합니다. 하나라도 어긋나면 현금 계획을 다시 짜야 합니다.

HF 보증이 있어도 전세금 3억원을 전부 빌릴 수 있다는 뜻은 아니다

전세금 반환대출을 알아볼 때 한국주택금융공사의 임대보증금 반환자금 보증도 볼 수 있습니다. 개인 임대인이 임차보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출받을 때 HF가 보증서를 제공하는 상품입니다.

다만 ‘보증종류별 한도 2억원’만 보고 2억원까지 바로 가능하다고 생각하면 안 됩니다. 실제 보증한도는 여러 조건 가운데 가장 작은 금액으로 정해집니다.

HF 보증 기준	2026년 9월 기준
보증종류별 한도	2억원 – 기존 반환자금보증 잔액
소요자금 기준	총 임대보증금의 30%, 담보 산식, 실제 반환액 중 가장 작은 금액
목적물당 한도	1억원 – 동일 목적물 기존 보증잔액
보증료율	연 0.50~0.60%
보증금액 5000만원 초과	보증대상 주택에 근저당권 설정

지금 사례처럼 기존 보증금이 3억원이라면 30%는 9000만원입니다. 다른 조건이 더 느슨하더라도 HF 보증만 놓고 보면 이 30% 기준 때문에 보증금액이 9000만원을 넘기 어렵습니다. 3억원 전체를 조달하려면 별도의 은행 담보대출 등 다른 자금까지 함께 봐야 할 수 있습니다.

HF의 보증요건을 충족해도 실제 대출 승인은 금융회사의 심사를 거칩니다. 소득과 기존 부채, 담보가치, 선순위채권, 적용되는 대출규제 등에 따라 실제 가능 금액은 달라질 수 있습니다. 그래서 은행에서 ‘가능할 것 같다’는 상담을 받은 단계와 실제 승인·실행이 가능한 단계는 구분해두는 편이 안전합니다.

현재 보증 조건은 한국주택금융공사 임대보증금 반환자금 보증에서 확인할 수 있습니다.

손실 난 주식을 무엇부터 팔지도 따로 생각해볼 문제다

주식 계좌가 여러 종목으로 나뉘어 있다면 -30% 종목부터 기계적으로 파는 것도 애매합니다. 반환일까지 시간이 얼마 남지 않은 상황에서는 손실률보다 앞으로 얼마나 크게 흔들릴 수 있는지를 보는 쪽이 현실적입니다.

예를 들어 개별 성장주나 레버리지 ETF와 넓게 분산된 지수 ETF를 함께 들고 있다면 추가 하락폭이 클 수 있는 자산부터 일부 현금화하는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 보증금처럼 사용할 날짜와 금액이 정해진 돈은 투자수익률보다 그 날짜에 현금이 준비돼 있느냐가 더 직접적인 문제이기 때문입니다.

미국 상장 주식을 일반 해외주식계좌에서 매도해 손실을 확정하는 경우에는 같은 과세기간의 과세대상 주식 양도차익과 손익통산이 가능한지 함께 볼 여지도 있습니다. 올해 이미 해외주식에서 양도차익을 실현했다면 손실 매도가 세금 계산에 영향을 줄 수 있습니다.

다만 국내 상장주식, 국내 상장 해외 ETF, 해외 상장 ETF는 과세 방식이 같지 않습니다. 손실 6000만원을 확정하면 세금이 그만큼 줄어든다고 단순 계산해서는 안 됩니다. 관련 계산은 해외주식 1000만원 이익·400만원 손실 양도소득세 계산에서 별도로 다뤘습니다.

전세금 반환대출을 쓰더라도 종료 날짜가 보여야 한다

처음 이 문제를 보면 6000만원의 손실을 확정하는 것이 가장 아깝게 느껴집니다. 그래서 3억원을 빌려서라도 계좌를 그대로 두고 싶어질 수 있습니다. 그런데 계산을 해보면 손실 확정보다 더 불편한 상황은 대출 종료일을 모르는 상태에서 주식까지 계속 떨어지는 경우입니다.

새 세입자의 계약과 잔금일이 이미 확정돼 있고, 대출을 두세 달 안에 상환할 자금도 보인다면 전세금 반환대출은 짧은 자금 공백을 연결하는 수단이 될 수 있습니다. 반대로 새 세입자가 아직 없고 주식이 본전으로 돌아올 때까지 버티기 위해 대출을 쓰는 것이라면 성격이 달라집니다. 반환을 위한 단기대출이라기보다 빚을 이용해 투자자산을 계속 들고 가는 선택에 가까워집니다.

전량 매도와 3억원 전액 대출 사이에서 하나만 고를 필요도 없습니다. 실제 승인된 대출액과 보유 현금, 현실적으로 받을 수 있는 새 전세금을 먼저 더한 뒤 부족한 금액만큼 주식을 줄이는 식으로 접근할 수 있습니다.

달러 자산처럼 짧은 기간 안에 다시 써야 하는 돈을 어디에 둘지 고민할 때도 같은 원리가 적용됩니다. 사용 날짜가 정해진 자금은 수익률보다 변동성과 현금화 시점을 먼저 봐야 합니다. 관련 내용은 SGOV와 달러 RP 1만달러 3개월 비교에서도 비슷한 관점으로 계산했습니다.

전세금 반환대출 vs 주식 매도, 본전보다 반환 성공을 기준으로 본다

3억원으로 산 주식이 -20%라면 6000만원을 확정하는 결정이 쉽지는 않습니다. 하지만 세입자에게 돌려줄 3억원과 주식의 매수가격은 서로 다른 문제입니다. 보증금에는 정해진 반환 날짜가 있지만 주가가 본전으로 돌아올 날짜는 정해져 있지 않습니다.

새 세입자의 잔금일이 확정돼 있고 대출도 실행 승인까지 끝났다면 짧은 기간의 전세금 반환대출을 활용하면서 주식 매도량을 줄이는 선택이 가능할 수 있습니다. 반대로 새 세입자가 언제 들어올지 모르고 대출도 아직 확정되지 않았다면 손실이 아깝다는 이유만으로 주식을 그대로 유지하는 부담은 커집니다.

3000만원이나 6000만원의 손실 숫자만 보면 매도를 계속 미루고 싶어질 수 있습니다. 그래서 판단할 때는 본전 가격 대신 조금 더 나쁜 상황을 넣어보는 게 도움이 됩니다. 주식이 여기서 10~20% 더 하락하고, 새 세입자가 예상보다 6개월 늦게 들어와도 기존 세입자에게 보증금을 제때 돌려줄 수 있는지를 계산해보는 것입니다.

그 계산에서도 반환 계획이 유지된다면 주식을 일부 남길 여지가 있습니다. 반대로 그 정도의 변동만으로 보증금 반환 자체가 흔들린다면 투자 회복을 기다리는 것보다 현금 확보 비중을 높이는 쪽이 전세금의 성격에는 더 맞습니다.

※ 이 글은 2026년 9월 기준 공개자료를 확인해 작성했습니다. 주택임대차보호법과 한국주택금융공사 임대보증금 반환자금 보증의 현재 내용을 기준으로 했습니다. 본문의 계산은 전세보증금 3억원, 주식 평가액 2억4000만원, 6개월 뒤 신규 보증금 2억7000만원, 대출금리 연 5%를 적용한 단순 시뮬레이션입니다. 세금, 중개보수, 보증료, 담보설정 관련 비용, 중도상환수수료와 실제 원리금 상환방식은 반영하지 않았습니다. 실제 대출 가능 금액과 금리는 소득, 기존 부채, 주택가격, 선순위채권, 금융회사 심사와 당시 대출규제에 따라 달라질 수 있습니다.